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借地権相続と更新料

＜事例＞「借地の更新料の相場は？」

１．更新拒絶と正当事由

建物の所有を目的とする土地の賃借権、すなわち借地権は住居や店舗という生活や営業の基盤になる権利のため、契約期間が満了しても通常の契約と異なって契約は終了せず、更新されることが原則になっています。そして借地権者が更新を希望した場合、地主が更新を拒絶するためには正当な理由、いわゆる「正当事由」の存在が必要です。
正当事由の判断に際しては、地主による土地の高度有効利用の可能性、借主側の住居や営業拠点としての必要性等、双方が土地の使用を必要とする理由や必要性の高低をベースに、代替地の提供、立退料の有無や額等の事情も総合的に考慮の上、更新拒絶の可否が決められます。

２．借地権の相続と更新料

借地権は金銭的価値のある権利として、相続の対象になりますが、これを地主以外の第３者に対抗するためには建物の相続登記をすることが必要です。 借地権の更新に際して借主から地主に支払われる金銭、すなわち更新料については、借主は当然に支払い義務を負うものではありません。ただし、借地契約に定めがある場合は、更新に際して支払い義務を負い、相続の場合も同様です。この更新料を支払わないと、借地契約が解除される危険があります。
更新料の一般的な相場は、借地の更地価格の3~5%前後程度とされていますが、更新料の額が相場、賃料額や借地期間等諸般の事情に鑑みて高額に過ぎる場合は、消費者契約法違反として無効とされることもあります。

３．建物買い取り請求

地主側に正当事由があって更新拒絶が認められた場合、借主が建物を解体して更地を地主に引き渡さなければならないのでは借主側に著しく不利で、建物の経済的価値も損なわれるので、借主が地主に適正な額で建物を買い取ることを要求できる建物買い取り請求権が認められています。
建物代金としては、建物の時価に更地価格の20％前後程度の「場所的利益」を加えた金額が基準になるとされています。

４．処理方針

まず地主側の土地使用を必要とする理由があいまいなので、正当事由なしとして更新拒絶は断固拒否し、借地契約の更新を要求します。更新料も高額過ぎて無効の主張を構成し、支払いを拒否します。
万一更新拒絶に正当事由がある場合も、なるべく高額の立退料や建物買い取り代金を要求し、経済的に十分な補償を求めます。上述の複雑な問題点が多数あり、各問題点につき適切かつ有効な主張立証をして事件を有利に進めるためには、弁護士の専門的知識が不可欠な事案です。借地事件の経験豊富な当所弁護士にぜひご相談ください。

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